Những người thuê nhà ở Đức thường lo lắng khi gia đình đang sống yên ổn thì chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà với lý do họ lấy lại nhà để ở (Eigenbedarf). Đây là lý do phổ biến nhất khi bên cho thuê nhà muốn chấm dứt hợp đồng thuê. Theo Hiệp hội Thuê nhà ở Đức, mỗi năm có tới 80,000 vụ việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì lý do Eigenbedarf.
- Eigenbedarf là gì và bao gồm những đối tượng nào?
- Bên thuê nhà có được phản đối lý do này không?
- Cần thời gian thông báo trong bao lâu?
- Khi mua nhà, người mua nhà cần chú ý gì khi nhà đang có người thuê?
1. Eigenbedarf được quy định như thế nào?
Theo quy định tại Mục 573, đoạn 2, Bộ luật Dân sự (BGB),
Nếu người cho thuê muốn sử dụng căn hộ đang cho thuê của mình cho mục đích cư trú cho bản thân, cho người thân, hoặc người thân của thành viên trong hộ gia đình (der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt), họ có quyền chấm dứt hợp đồng cho thuê.
- Như vậy, nếu bạn thuê nhà của các hãng nhà (các công ty), bạn yên tâm là họ không được chấm dứt hợp đồng vì lý do này, vì họ là pháp nhân.
- Nếu bên cho thuê là một cộng đồng dân sự (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), ví dụ như cộng đồng những người thừa kế (Erbengemeinschaft), thì việc chấm dứt là lý do hợp pháp nếu một trong những thành viên của cộng đồng hoặc người thân của họ cần chỗ ở đó. Điều này được Tòa án đưa ra trong phán quyết ngày 14/12/2016 Ref. VIII ZR 232/15 . Trong trường hợp này phạm vi như vậy là rất rộng, bởi một Erbengemeinschaft có thể lên tới 5-10 người, và người thân của họ sẽ rất nhiều.
Gần đây mình có hỗ trợ một gia đình anh chị ở Berlin về vấn đề này. Trong một cuộc nói chuyện vui vui với hàng xóm, chị tiết lộ là sau này chị muốn để em gái thuê lại nhà chị đang ở vì nó đẹp và tiện (chị đang có kế hoạch mua nhà). Vậy mà ngay mấy ngày hôm sau, chị nhận được ngay thư chấm dứt hợp đồng của chủ nhà. Căn hộ mà chị ở là trong một tòa nhà, tòa nhà đó thuộc một Erbengemeinschaft, trong đó người hàng xóm kia là một thành viên, cũng sống ở một căn hộ khác trong tòa nhà đó, mà người chị đó không để ý (không biết). Erbengemeinschaft ở Đức khá phổ biến.
Người hàng xóm kia sau khi nghe được câu chuyện đó đã âm thầm báo cho chủ sở hữu căn hộ đó, và muốn lấy lại nhà cho gia đình con gái đang ở xa. Và vậy là, gia đình nhà mới thì chưa nhận được mà bị yêu cầu 03 tháng nữa phải dọn ra. Cũng may là sau đó chị ký được hợp đồng mua nhà, nhưng việc tiết lộ thông tin như vậy gây ra vấn đề và lo lắng không cần thiết. Thiên cơ không nên tiết lộ - Địch ở quanh ta các bác lưu ý nhé
.
Đối tượng nào được tính là người thân (có quan hệ gần gũi):
(Được liệt kê theo các phán quyết của Tòa án số Ref. VIII ZR 276/02 và số Ref. VIII ZR 159/09.
• Con cái, bố mẹ, cháu, ông bà (Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern),
• Vợ/chồng,
• Anh chị em ,
• Con riêng, cháu (Nichten und Neffen)...
Việc chấm dứt vì Eigenbedarf không có hiệu lực nếu người chuyển vào sống đó là người họ hàng xa.
Bên cho thuê phải ghi rõ ai sẽ chuyển vào và thông báo lý do rõ ràng của việc chuyển vào.
2. Người thuê nhà phản đối thông báo chấm dứt
Khi nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì lý do Eigenbedarf (các hình thức của thông báo chấm dứt là hợp lệ), người thuê nhà vẫn có quyền phản đối thông báo chấm dứt đó nếu việc chấm dứt hợp đồng thuê gây ra một tình huống khó khăn về mặt xã hội đối người thuê/gia đình người thuê theo quy định tại Điều § 574 BGB.
Những lý do nào được xem là trường hợp gây ra khó khăn?
Luật không quy định cụ thể các trường hợp nào, điều này được quyết định tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Sau đây là tóm tắt các lý do được liệt kê là gây ra khó khăn theo các phán quyết của Tòa án:
- Người thuê đã già, bệnh tật, cần nhu cầu chăm sóc;
- Việc thay đổi chỗ ở sẽ đe dọa nghiêm trọng đến việc hoàn thành các chương trình ở Schule, Ausbildung hoặc Studium, đặc biệt là trong thời gian chuẩn bị thi cử cho người thuê và con cái của họ. Ngoài ra, cần tính đến khoảng cách từ chỗ ở đến trường cho trẻ em.
- Bệnh tật về thể chất hoặc tinh thần của người thuê nhà hoặc một thành viên trong gia đình làm cho việc di chuyển trở nên khó khăn hoặc không hợp lý,
- Người thuê đã thuê nhà lâu dài và đã gắn bó xã hội với nơi đó,
- Người thuê đang mang thai, thường là thời gian ngắn trước hoặc sau khi sinh,
- Không có chỗ ở mới thay thế với điều kiện hợp lý...
Đơn phản đối chấm dứt phải bằng văn bản, ít nhất là hai tháng trước thời hạn chấm dứt.
Chuyện gì sẽ xảy ra khi chủ nhà thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì Eigenbedarf và người thuê nhà vẫn không chuyển ra vì họ phản đối việc chấm dứt đó vì bên thuê nhà cho rằng họ có khó khăn khi chuyển chỗ ở mới?
Khi đó thường chủ nhà sẽ nộp đơn lên tòa án để xử lý vụ kiện. Trong thời gian tòa xử lý, bên thuê nhà vẫn tiếp tục ở đó cho đến khi tòa đưa ra phán quyết. Thời gian tòa xử lý thông thường từ 6 tháng đến 1 năm.
Khi đó, Tòa án sẽ cân nhắc giữa lợi ích của chủ nhà về Eigenbedarf và lợi ích của người thuê nhà (về việc khó khăn thực sự khi chuyển chỗ mới) để đưa ra phán quyết phù hợp, và quyết định theo từng vụ việc.
3. Thời gian thông báo chấm dứt vì Eigenbedarf:
Phụ thuộc vào thời gian mà hợp đồng thuê nhà đã tồn tại. Người thuê sống càng lâu trong căn hộ đó thì thời gian thông báo càng dài theo mục 573c, Para 1, BGB.
Cụ thể:
Từ 0-5 năm: 3 tháng
Từ 5-8 năm: 6 tháng
Từ 8 năm trở lên: 9 tháng.
4. Lưu ý cho người mua nhà
Điều § 574 BGB về việc chấm dứt hợp đồng thuê gây ra một tình huống khó khăn về mặt xã hội đối người thuê/gia đình người thuê, luôn là trở ngại cho người cho thuê khi muốn lấy nhà để ở. Chính vì vậy, khi mua nhà người mua cần chú ý xem nhà đó có đang cho thuê không, và cần thỏa thuận trách nhiệm của người bán về việc chấm dứt hợp đồng thuê trước khi bàn giao nhà (nếu người mua muốn lấy nhà để ở).
- Eigenbedarf là gì và bao gồm những đối tượng nào?
- Bên thuê nhà có được phản đối lý do này không?
- Cần thời gian thông báo trong bao lâu?
- Khi mua nhà, người mua nhà cần chú ý gì khi nhà đang có người thuê?
1. Eigenbedarf được quy định như thế nào?
Theo quy định tại Mục 573, đoạn 2, Bộ luật Dân sự (BGB),
Nếu người cho thuê muốn sử dụng căn hộ đang cho thuê của mình cho mục đích cư trú cho bản thân, cho người thân, hoặc người thân của thành viên trong hộ gia đình (der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt), họ có quyền chấm dứt hợp đồng cho thuê.
- Như vậy, nếu bạn thuê nhà của các hãng nhà (các công ty), bạn yên tâm là họ không được chấm dứt hợp đồng vì lý do này, vì họ là pháp nhân.
- Nếu bên cho thuê là một cộng đồng dân sự (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), ví dụ như cộng đồng những người thừa kế (Erbengemeinschaft), thì việc chấm dứt là lý do hợp pháp nếu một trong những thành viên của cộng đồng hoặc người thân của họ cần chỗ ở đó. Điều này được Tòa án đưa ra trong phán quyết ngày 14/12/2016 Ref. VIII ZR 232/15 . Trong trường hợp này phạm vi như vậy là rất rộng, bởi một Erbengemeinschaft có thể lên tới 5-10 người, và người thân của họ sẽ rất nhiều.
Gần đây mình có hỗ trợ một gia đình anh chị ở Berlin về vấn đề này. Trong một cuộc nói chuyện vui vui với hàng xóm, chị tiết lộ là sau này chị muốn để em gái thuê lại nhà chị đang ở vì nó đẹp và tiện (chị đang có kế hoạch mua nhà). Vậy mà ngay mấy ngày hôm sau, chị nhận được ngay thư chấm dứt hợp đồng của chủ nhà. Căn hộ mà chị ở là trong một tòa nhà, tòa nhà đó thuộc một Erbengemeinschaft, trong đó người hàng xóm kia là một thành viên, cũng sống ở một căn hộ khác trong tòa nhà đó, mà người chị đó không để ý (không biết). Erbengemeinschaft ở Đức khá phổ biến.
Người hàng xóm kia sau khi nghe được câu chuyện đó đã âm thầm báo cho chủ sở hữu căn hộ đó, và muốn lấy lại nhà cho gia đình con gái đang ở xa. Và vậy là, gia đình nhà mới thì chưa nhận được mà bị yêu cầu 03 tháng nữa phải dọn ra. Cũng may là sau đó chị ký được hợp đồng mua nhà, nhưng việc tiết lộ thông tin như vậy gây ra vấn đề và lo lắng không cần thiết. Thiên cơ không nên tiết lộ - Địch ở quanh ta các bác lưu ý nhé
Đối tượng nào được tính là người thân (có quan hệ gần gũi):
(Được liệt kê theo các phán quyết của Tòa án số Ref. VIII ZR 276/02 và số Ref. VIII ZR 159/09.
• Con cái, bố mẹ, cháu, ông bà (Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern),
• Vợ/chồng,
• Anh chị em ,
• Con riêng, cháu (Nichten und Neffen)...
Việc chấm dứt vì Eigenbedarf không có hiệu lực nếu người chuyển vào sống đó là người họ hàng xa.
Bên cho thuê phải ghi rõ ai sẽ chuyển vào và thông báo lý do rõ ràng của việc chuyển vào.
2. Người thuê nhà phản đối thông báo chấm dứt
Khi nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì lý do Eigenbedarf (các hình thức của thông báo chấm dứt là hợp lệ), người thuê nhà vẫn có quyền phản đối thông báo chấm dứt đó nếu việc chấm dứt hợp đồng thuê gây ra một tình huống khó khăn về mặt xã hội đối người thuê/gia đình người thuê theo quy định tại Điều § 574 BGB.
Những lý do nào được xem là trường hợp gây ra khó khăn?
Luật không quy định cụ thể các trường hợp nào, điều này được quyết định tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Sau đây là tóm tắt các lý do được liệt kê là gây ra khó khăn theo các phán quyết của Tòa án:
- Người thuê đã già, bệnh tật, cần nhu cầu chăm sóc;
- Việc thay đổi chỗ ở sẽ đe dọa nghiêm trọng đến việc hoàn thành các chương trình ở Schule, Ausbildung hoặc Studium, đặc biệt là trong thời gian chuẩn bị thi cử cho người thuê và con cái của họ. Ngoài ra, cần tính đến khoảng cách từ chỗ ở đến trường cho trẻ em.
- Bệnh tật về thể chất hoặc tinh thần của người thuê nhà hoặc một thành viên trong gia đình làm cho việc di chuyển trở nên khó khăn hoặc không hợp lý,
- Người thuê đã thuê nhà lâu dài và đã gắn bó xã hội với nơi đó,
- Người thuê đang mang thai, thường là thời gian ngắn trước hoặc sau khi sinh,
- Không có chỗ ở mới thay thế với điều kiện hợp lý...
Đơn phản đối chấm dứt phải bằng văn bản, ít nhất là hai tháng trước thời hạn chấm dứt.
Chuyện gì sẽ xảy ra khi chủ nhà thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì Eigenbedarf và người thuê nhà vẫn không chuyển ra vì họ phản đối việc chấm dứt đó vì bên thuê nhà cho rằng họ có khó khăn khi chuyển chỗ ở mới?
Khi đó thường chủ nhà sẽ nộp đơn lên tòa án để xử lý vụ kiện. Trong thời gian tòa xử lý, bên thuê nhà vẫn tiếp tục ở đó cho đến khi tòa đưa ra phán quyết. Thời gian tòa xử lý thông thường từ 6 tháng đến 1 năm.
Khi đó, Tòa án sẽ cân nhắc giữa lợi ích của chủ nhà về Eigenbedarf và lợi ích của người thuê nhà (về việc khó khăn thực sự khi chuyển chỗ mới) để đưa ra phán quyết phù hợp, và quyết định theo từng vụ việc.
3. Thời gian thông báo chấm dứt vì Eigenbedarf:
Phụ thuộc vào thời gian mà hợp đồng thuê nhà đã tồn tại. Người thuê sống càng lâu trong căn hộ đó thì thời gian thông báo càng dài theo mục 573c, Para 1, BGB.
Cụ thể:
Từ 0-5 năm: 3 tháng
Từ 5-8 năm: 6 tháng
Từ 8 năm trở lên: 9 tháng.
4. Lưu ý cho người mua nhà
Điều § 574 BGB về việc chấm dứt hợp đồng thuê gây ra một tình huống khó khăn về mặt xã hội đối người thuê/gia đình người thuê, luôn là trở ngại cho người cho thuê khi muốn lấy nhà để ở. Chính vì vậy, khi mua nhà người mua cần chú ý xem nhà đó có đang cho thuê không, và cần thỏa thuận trách nhiệm của người bán về việc chấm dứt hợp đồng thuê trước khi bàn giao nhà (nếu người mua muốn lấy nhà để ở).
- Tác giả
- Thanh Nguyen
- Đường link nguồn
- https://www.facebook.com/groups/LuatPhapDuc/posts/1397842667502154/